Cómo calculamos el Trust Score

Cero ambigüedad. La fórmula completa, los indicadores que publicamos y cómo se traducen en una banda de riesgo. Publicada y auditable.

Tres pilares ponderados

El Trust Score es un promedio ponderado de tres componentes. Cada componente es independiente y tiene su propio conjunto de indicadores y escala de 0 a 100.

Cumplimiento y Certeza Legal · 40%

Estos 18 indicadores son nuestro marco de divulgación: cada uno se marca como verificado, por verificar o no aplica para cada desarrolladora, contra fuentes públicas. El puntaje de Cumplimiento se mueve solo con señales verificables (quejas y conciliaciones PROFECO, registro de contrato de adhesión RPCA, permisos municipales por proyecto y banderas oficiales de irregularidad). La ausencia de un dato se muestra como «por verificar» — nunca se cuenta como aprobado.

1. Buró Comercial PROFECO — número de quejas, conciliaciones y arbitrajes
2. PROFECO — proporción de quejas resueltas a favor del consumidor
3. Licencias de construcción municipal por proyecto
4. Constancia de uso de suelo y factibilidad de servicios
5. Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) cuando aplique
6. Permisos federales SEMARNAT en zona costera o ANP
7. Contrato de adhesión registrado ante PROFECO
8. Cumplimiento NOM-247-SE-2021 (cláusulas mínimas obligatorias)

Qué mueve el número de Cumplimiento

Transparencia total: el puntaje de Cumplimiento parte de una base no verificada (55/100) y se mueve únicamente con evidencia pública verificable. No premiamos la ausencia de datos.

• Permisos por proyecto (c8–c11) → Cada permiso municipal confirmado suma; un permiso reportado como rechazado resta.
• Quejas PROFECO — Buró Comercial (c1) → Un historial verificado sin quejas suma; un volumen alto de quejas resta.
• Tasa de conciliación (c2) → Si la mayoría de las quejas en conciliación se resuelven a favor del consumidor, suma; si no, resta.
• Contrato de adhesión registrado en RPCA (c14) → PROFECO revisó y depuró el clausulado antes de inscribirlo → suma.
• Banderas de irregularidad → Proyecto clausurado limita Cumplimiento a 25; suspendido resta 20 (ver Banderas rojas).

Solo medimos lo que se puede verificar con datos públicos abiertos (PROFECO + SEDETUS). Indicadores que requieren documentos privados o consultas con candado (SAT, INSEJUPY, actas notariales) no están aquí — preferimos un marco más corto y honesto que un checklist largo con casillas que nunca se llenan.

Track Record y Desempeño · 35%

14 indicadores de operación. Combinamos lo que la desarrolladora declara con verificación física de proyectos entregados y reportes de garantías.

1. Años continuos operando bajo la misma razón social
2. Número de proyectos entregados verificables (visita o registro)
3. Total de unidades entregadas vs prometidas
4. Porcentaje de entregas en tiempo (sin retraso > 60 días)
5. Retraso promedio en proyectos con demora
6. Diversificación geográfica del portafolio
7. Mix de proyectos: residencial, comercial, mixto
8. Porcentaje de proyectos abandonados o cancelados
9. Cumplimiento de garantías 5/3/1 (estructura/impermeabilización/instalaciones)
10. Reclamaciones formales por defectos estructurales
11. Reclamaciones por incumplimiento de especificaciones
12. Cambios unilaterales documentados al proyecto durante construcción
13. Liquidez histórica para cumplir nóminas y subcontratistas
14. Capacidad de financiamiento institucional vigente

Reputación Pública · 25%

15 indicadores que se ponderan con suavizado Bayesian para evitar manipulación por bajo volumen, y un conjunto de fuentes externas que siempre tienen peso aunque no haya reseñas en Shield My Field.

1. Reseñas verificadas (con comprobante de compra) en Shield My Field
2. Calificación promedio Bayesian (suavizado por bajo volumen)
3. Volumen de reseñas verificadas (más volumen = más peso)
4. Sub-rating de entrega a tiempo en reseñas
5. Sub-rating de calidad de construcción en reseñas
6. Sub-rating de atención al cliente en reseñas
7. Sub-rating de relación calidad-precio en reseñas
8. Reseñas catastróficas recientes (knockout si 3+ con menos de 2 estrellas)
9. Calificación Google Business y volumen
10. Calificación Facebook page y volumen
11. Sentimiento mediático en prensa especializada
12. Menciones en foros de compradores y comunidades de Yucatán
13. Crisis reputacional reciente (escándalo, exposición negativa)
14. Respuesta de la desarrolladora a reseñas (transparencia)
15. Recurrencia de quejas similares (patrón vs incidente aislado)

Proyectos irregulares, suspendidos o clausurados

Cuando una autoridad mexicana publica oficialmente que un proyecto está irregular, suspendido o clausurado, aplicamos un descuento publicado al puntaje de Cumplimiento de la desarrolladora. La regla es transparente y auditable.

• Clausurado → Cumplimiento se limita a 25/100. El puntaje total cae a banda Alto Riesgo.
• Suspendido → Cumplimiento se reduce 20 puntos (mínimo 0).
• Irregular sin clausura → Sin descuento automático; aparece como bandera roja visible en el perfil.

Reglas de evidencia

• Toda bandera requiere folio oficial, fecha del aviso y URL pública (gob.mx u otra autoridad).
• El desarrollador es notificado por correo y tiene 7 días de gracia antes de que la bandera sea visible públicamente.
• El derecho de réplica del desarrollador siempre se publica junto con la bandera.
• Si la autoridad levanta la clausura/suspensión, la bandera se marca como "cleared" y el puntaje se recalcula.

Consulta el registro público SEDETUS Quintana Roo para ver desarrollos irregulares fuera del catálogo curado.

Cuatro bandas de riesgo

El número final del Trust Score se traduce a una de cuatro bandas para hacerlo accionable. Las bandas son color-coded en toda la plataforma.

Score por proyecto (independiente del de la desarrolladora)

Cada desarrollo individual recibe su propio score 0-100. Ayuda a comparar proyectos de la misma desarrolladora y a identificar diferencias entre, por ejemplo, su torre principal y un proyecto satélite. Cuatro componentes:

• Cumplimiento regulatorio del proyecto (licencia, MIA, uso de suelo): 30%
• Progreso de construcción contra calendario prometido: 25%
• Seguridad financiera y vehículo de inversión (fideicomiso, escrow): 20%
• Backdrop de la desarrolladora (su Trust Score actual): 25%

Servicios B2B para desarrolladores

Un desarrollador puede contratar tres servicios opcionales: suscripción de portal, auditoría legal por PeninsuLawyers y placement patrocinado. Ninguno de los tres altera el Trust Score, que se calcula exclusivamente con la metodología pública descrita arriba.

Corredores y propiedades listadas

Los corredores e inmobiliarias publican inventario de terceros y están excluidos del Trust Score y de los rankings de desarrolladoras — un listado no recibe calificación de confianza. Cuando un listado se liga a un desarrollo evaluado, el Trust Score mostrado es el de la desarrolladora del proyecto, no el de la propiedad ni el del corredor. El listado "Destacado" es publicidad pagada, no una recomendación. No verificamos listados individuales.

Listo para evaluar una desarrolladora con esta metodología.